接下來(lái)的兩日A股大盤經(jīng)歷大幅波動(dòng)，但萬(wàn)科股價(jià)始終堅(jiān)挺，11月24日?qǐng)?bào)收31.8元/股，漲幅1.6%。
在提出轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)商六年后，萬(wàn)科提出了新定位：美好生活場(chǎng)景師。這與融創(chuàng)中國(guó)董事局主席孫宏斌所說(shuō)的“房地產(chǎn)下半場(chǎng)，投資美好生活”高度一致。
萬(wàn)科已不再是一家單純的地產(chǎn)商，雖然財(cái)務(wù)報(bào)表中尚未反映新業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)，但萬(wàn)科期許的城市配套服務(wù)生態(tài)系統(tǒng)、未來(lái)十年萬(wàn)億市值，將可能提前實(shí)現(xiàn)。
因此，多位長(zhǎng)期跟蹤研究萬(wàn)科的人士以及券商分析師指出，對(duì)萬(wàn)科的價(jià)值要進(jìn)行重估，其估值參考將不再是單一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，也不是園區(qū)運(yùn)營(yíng)商這些A股現(xiàn)有的房地產(chǎn)概念股，對(duì)萬(wàn)科這類股票，以及未來(lái)的保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)，回歸后的恒大集團(tuán)等，都需要一套新的估值體系。
一個(gè)新萬(wàn)科出現(xiàn)
11月22日，萬(wàn)科股價(jià)創(chuàng)下歷史新高，市值也突破3000億。
消息面上，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮接受新華社采訪表示，“高速擴(kuò)張期過(guò)后，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)到了危急關(guān)頭。提出房地產(chǎn)行業(yè)(居住)屬性的回歸，不僅是中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健成長(zhǎng)的需要，也是房地產(chǎn)行業(yè)自身發(fā)展的需要?！?/p>
郁亮稱，下一步萬(wàn)科要在恢復(fù)住房的居住屬性、回歸房地產(chǎn)初心上作出努力和貢獻(xiàn)。未來(lái)，萬(wàn)科將以“人民的美好生活需要”為中心，推進(jìn)全方位轉(zhuǎn)型，力爭(zhēng)成為無(wú)愧于偉大新時(shí)代的好企業(yè)。
郁亮還特別強(qiáng)調(diào)了萬(wàn)科在租賃業(yè)務(wù)上的最新進(jìn)展和未來(lái)目標(biāo)，是成為全國(guó)最大的租賃企業(yè)和長(zhǎng)租公寓供應(yīng)商。
在此之前，萬(wàn)科接連舉行媒體溝通會(huì)，總部、區(qū)域公司、新業(yè)務(wù)部門向外界釋放了公司多個(gè)城市配套服務(wù)商業(yè)務(wù)的最新進(jìn)展，在商業(yè)地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓、物流地產(chǎn)等領(lǐng)域，萬(wàn)科均領(lǐng)先于同業(yè)。
據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道了解，在西南區(qū)域的溝通會(huì)上，萬(wàn)科印力商業(yè)董事長(zhǎng)丁力業(yè)首次亮相，向外界詳述萬(wàn)科印力的商業(yè)版圖和運(yùn)營(yíng)之道。
而在上海區(qū)域的溝通會(huì)中，萬(wàn)科執(zhí)行副總裁張旭首次對(duì)外披露了萬(wàn)科在物流地產(chǎn)上的布局和業(yè)績(jī)。時(shí)值雙十一期間，萬(wàn)科物流及其收購(gòu)的普洛斯物流占去了雙十一物流倉(cāng)儲(chǔ)的一半貨物。
萬(wàn)科高級(jí)副總裁、上海區(qū)域總經(jīng)理張海也介紹了萬(wàn)科華東區(qū)域的城市配套服務(wù)商實(shí)踐，透露萬(wàn)科將進(jìn)軍農(nóng)業(yè)地產(chǎn)，已在華東區(qū)域進(jìn)行項(xiàng)目試驗(yàn)。
萬(wàn)科方面透露，在即將于下月舉行的萬(wàn)科廣深區(qū)域溝通會(huì)上，重點(diǎn)將會(huì)介紹長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)，以及萬(wàn)科廣州、深圳、廈門的城市配套服務(wù)轉(zhuǎn)型實(shí)踐。
這一連串的亮相和信息，不僅讓外界全面了解了萬(wàn)科轉(zhuǎn)型六年來(lái)的成績(jī)，也刷新了人們對(duì)于萬(wàn)科住宅開(kāi)發(fā)商的舊認(rèn)知。現(xiàn)在的萬(wàn)科，提供一個(gè)個(gè)體從出生、上學(xué)、就業(yè)、度假、養(yǎng)老等各個(gè)階段的產(chǎn)品，已經(jīng)變身為全生命周期產(chǎn)品提供者和多元資產(chǎn)管理者。
估值體系重建
興業(yè)證券等指出，萬(wàn)科股價(jià)創(chuàng)下新高，當(dāng)前最大的原因當(dāng)然仍是其傳統(tǒng)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。
在當(dāng)前時(shí)間點(diǎn)，無(wú)論是行業(yè)基本面還是龍頭集中度提升的大趨勢(shì)都在繼續(xù)，以萬(wàn)科為首的龍頭地產(chǎn)公司集中度還將大幅提升。
從貨值來(lái)看，萬(wàn)科總貨值充足，且銷售和投資集中一二線城市。加上10月新獲取的500多萬(wàn)平方米資源，未來(lái)總可結(jié)算資源約1.35億平方米，大約7000萬(wàn)平方米在建(其中有4200萬(wàn)已售，未來(lái)可結(jié)算)，6500萬(wàn)平方米未開(kāi)工，還有200多萬(wàn)平方米建成未售的存貨，未來(lái)可售規(guī)模在9500萬(wàn)平方米左右，足以支持公司3-4年的發(fā)展。
從銷售和投資的區(qū)域分布來(lái)看，萬(wàn)科銷售面積一二線城市占比75%以上;銷售金額一二線占比90%;投資基本也集中在一二線城市。
中金公司也指出，萬(wàn)科具備高確定性業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。三季度末公司已售未結(jié)項(xiàng)目金額達(dá)4321億元，相當(dāng)于2018年預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)收入的1.3倍。預(yù)計(jì)2017和2018年公司每股盈利分別達(dá)2.38元和3.02元，同比分別增長(zhǎng)25%和27%。公司股價(jià)2017年和2018年預(yù)計(jì)對(duì)應(yīng)12.1/9.6倍市盈率。
在深圳一位長(zhǎng)期跟蹤萬(wàn)科的人士看來(lái)，對(duì)萬(wàn)科的估值要從兩個(gè)方面重新演示。一方面是萬(wàn)科引入深鐵作為基石股東后，國(guó)資背景更加濃厚，利于其獲得更多別的開(kāi)發(fā)商不能獲取的資源，比如軌道物業(yè)、海外投資、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)包、改造城中村等，這使萬(wàn)科變成類似于招商蛇口的資源型企業(yè)。
另一方面，對(duì)萬(wàn)科的估值不能再采用單一的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商指標(biāo)體系，萬(wàn)科現(xiàn)在的身份還包括排名前三的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商、全國(guó)最大的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商、全世界最大的物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商等，這些業(yè)務(wù)的價(jià)值，現(xiàn)在并未體現(xiàn)。
在郁亮的設(shè)想中，未來(lái)十年萬(wàn)科所有的新業(yè)務(wù)將會(huì)是一個(gè)生態(tài)系統(tǒng)，它們會(huì)被分拆上市，形成一個(gè)龐大的上市公司群，這些加起來(lái)將達(dá)到萬(wàn)億市值。
當(dāng)下的萬(wàn)科正在向上述目標(biāo)努力。中投證券分析師李少明認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新時(shí)代，萬(wàn)科是城市運(yùn)營(yíng)商中覆蓋最全、競(jìng)爭(zhēng)力最強(qiáng)，同時(shí)是提供和服務(wù)人民美好生活和消費(fèi)升級(jí)最佳標(biāo)的之一。
在新業(yè)務(wù)方面，興業(yè)證券認(rèn)為，萬(wàn)科作為龍頭開(kāi)發(fā)商在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，從資金、開(kāi)發(fā)能力、改造能力等方面相對(duì)于其他的供應(yīng)者都有優(yōu)勢(shì)，此前與建行取得合作，獲得低息貸款等支持，并與更多主體合作探索用于居住的自持用地運(yùn)營(yíng)模式。
根據(jù)中金公司估算，萬(wàn)科青年公寓品牌“泊寓”三季度末已進(jìn)駐24個(gè)城市，開(kāi)業(yè)項(xiàng)目超過(guò)80個(gè)，對(duì)應(yīng)房源約2.4萬(wàn)間。預(yù)計(jì)年底開(kāi)業(yè)量達(dá)3萬(wàn)間，總保有房源將達(dá)15萬(wàn)間，未來(lái)此業(yè)務(wù)有望迎來(lái)高速增長(zhǎng)。
此外，萬(wàn)科當(dāng)前物業(yè)服務(wù)在管面積已超1億平方米，物流地產(chǎn)土地儲(chǔ)備達(dá)500萬(wàn)平方米(確權(quán)約300萬(wàn)平方米)，“軌道+物業(yè)”開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)逐漸向深圳以外城市拓展，教育、養(yǎng)老等領(lǐng)域業(yè)務(wù)布局也正穩(wěn)步推進(jìn)。
值得關(guān)注的是，萬(wàn)科在資產(chǎn)證券化上也走在前面。萬(wàn)科積極探索租賃REITs，有望成為保利地產(chǎn)之后再發(fā)租賃類REITs的公司之一;繼5月設(shè)立商業(yè)地產(chǎn)投資基金后，10月公司出資15億元再設(shè)物流地產(chǎn)投資基金，也逐步逼近真正的REITs。
