這兩年，小白的朋友買房的越來越多。
一方面，是結(jié)婚生子的剛需購房需求在這個(gè)年齡段集中釋放，另一方面，也是因?yàn)榉績r(jià)不斷震蕩上漲，很多人看好樓市的發(fā)展，想入市投資去賺一把。
前幾天，就有一個(gè)哥們在惠州買了套140平米的花園小洋房，總價(jià)113萬左右，大約貸了76萬，準(zhǔn)備價(jià)格有所上漲的時(shí)候再出售。
這哥們不差錢，辦房貸的時(shí)候卻聽從銀行客戶經(jīng)理的建議，選了【等額本息】的還款方式。最近他總是琢磨著是不是換種還款方式好些，于是和小白聊起了這事。
1、什么叫等額本息和等額本金?
或許有些小白粉還不知道，房貸的還款方式其實(shí)有兩種：一種是等額本息還款，一種是等額本金還款。因?yàn)榇蟛糠帚y行給你貸款的時(shí)候，都默認(rèn)推薦等額本息還款的。
簡單來講，等額本息就是貸款人每個(gè)月的還款額都一樣，每個(gè)月的還款金額里，前期還的利息多，本金少;后期則反過來，還的利息少，本金多。
等額本金則是一種【前緊后松】的還款法，每個(gè)月還款金額里，固定還一定數(shù)目的本金。因?yàn)楸窘鹪诓粩鄿p少，所以利息也在逐漸減少，隨著利息的減少，每月的還款額也在不斷降低。
小白朋友的這套房，選擇的就是等額本息的還款方式。
每個(gè)月固定還4033.52元，還是可以承受的，當(dāng)初也是看中等額本息每個(gè)月的還款壓力小，才選擇這個(gè)的。
那假如選擇等額本金呢?第一個(gè)月要還的金額為5214.44元，此后每個(gè)月少還8.62元，直至到期后還完。
這樣看來，等額本金前期的還款壓力真是大多了呢，比如第一個(gè)月，5214.44-4033.52=1180.92，等額本金的還款方式要比等額本息的還款方式多還1180.92元。
那么，既然等額本息的還款壓力小一些，為什么他還琢磨著要換成等額本金呢?
2、為什么選擇等額本金
如果我們從還款壓力方面考慮的話，等額本息確實(shí)是個(gè)不錯(cuò)的選擇。前期壓力小，而且每個(gè)月還款金額固定，對那些記性不太好，會(huì)因?yàn)樯俅蚶⒍斐少J款逾期的人群來說，優(yōu)點(diǎn)也是不少的。
但是正像我們前文所說，等額本息還款方式下，每個(gè)月的還款金額里，前期還的利息多，相應(yīng)地，還的本金少。
這就會(huì)導(dǎo)致一個(gè)驚人的結(jié)果……
在小白哥們的那個(gè)例子里，15年后，其實(shí)他的貸款本金才還了25萬左右，而利息卻已經(jīng)還了約47萬。
也就是說，在相當(dāng)長的日子里，他每個(gè)月的還款，其實(shí)很大一部分是在還貸款利息，而本金卻還的不多。
如果選擇等額本金的還款方式呢?15年中，他的本金已經(jīng)還了38萬，利息還了約40萬。這樣一對比，我們就發(fā)現(xiàn)，選擇等額本金的還款方式，還的本金比等額本息的多了很多。
兩種還款方式這種細(xì)微的差別，在你想要提前還貸的時(shí)候，體現(xiàn)得特別明顯。
比如小白的這位哥們，他買房主要就是為了投資，因此一旦房子出售，就會(huì)提前還清貸款。更多的人，因?yàn)橘J款的壓力，也不愿長期背負(fù)二三十年的貸款生活，而會(huì)選擇提前還貸(當(dāng)然這種行為是否妥當(dāng)，我們以后的文章中再討論)。
那么當(dāng)我們要提前還貸的時(shí)候，會(huì)出現(xiàn)一種什么樣的情況呢?
就是在等額本息的還款方式下，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，我們還有大量的本金還沒有還。
因?yàn)榍捌谶€貸，主要還利息去了，現(xiàn)在想提前結(jié)清貸款，卻發(fā)現(xiàn)利息已經(jīng)被銀行收走了，剩下要還的大部分是本金。之前辛辛苦苦的每個(gè)月的月供，大部分都給銀行打工了。
而等額本金的還款方式的話，因?yàn)槊總€(gè)月固定在還一定數(shù)目的本金，還的越久，本金就剩的越少，提前還貸的話，相應(yīng)要還的貸款就少了很多了。
3、等額本金還的利息比等額本息少
所以，如果你在買房的時(shí)候就有打算未來提前還貸，而且條件允許的話(這里的條件允許是指你能承受一開始的較高的月供)，等額本金是比等額本息更值得選擇的還款方式。
此外，選擇等額本金的還款方式，總的還款利息也比等額本息的利息少。如果貸款數(shù)額大，有時(shí)還款方式的不同，還會(huì)相差數(shù)十萬。
以小白哥們?yōu)槔?/strong>
等額本息的情況下，總共要支付的利息為約69萬，等額本金的情況下，總共要支付的利息約為56萬。兩者足足相差了13萬……
為什么等額本金和等額本息的利息，會(huì)差別這么大?
從兩種還款方式的還款原理中我們知道，之所以等額本息的最終利息高，是因?yàn)槟忝總€(gè)月占用銀行的本金多造成的。
因?yàn)榈阮~本息的還款方式下，每個(gè)月的還款金額里，前期還的利息多，而還的本金少。還的本金少，自然說明你占用銀行貸款更多、時(shí)間更長，自然利息就要高一些了。并不是銀行設(shè)計(jì)要多賺你的利息。
所以，對于經(jīng)濟(jì)能力尚可的人來說，一方面不想付太多利息給銀行，另一方面也可能提前還貸，那么當(dāng)然最好就是在買房時(shí)選擇【等額本金】的還款方式了。
小貼士：如果你買房時(shí)一開始選的是【等額本息】而不是【等額本金】的還款方式，想變更房貸還款方式其實(shí)也并不復(fù)雜，去貸款銀行辦理就行了，只需在房貸還款變更的文件上簽字就可以，你也可以咨詢下你的房貸客戶經(jīng)理。
