與此同時，SOHO中國也在不斷賣地。旗下光華路SOHO、凌空SOHO紛紛被賣出，董事長潘石屹說：“只有上海外灘SOHO和望京SOHO，是永遠不能夠銷售的?！倍A人地產(chǎn)大亨李嘉誠近年也頻頻拋售名下資產(chǎn)。長實地產(chǎn)曾以200億元的價格轉(zhuǎn)手上海浦東世紀匯綜合體。
對此，許多人都會覺得奇怪，這三位地產(chǎn)業(yè)的大佬好端端的捧著地產(chǎn)“印鈔機”，為啥還要賣了呢?在一些人看來，歷次房地產(chǎn)調(diào)控都是“無疾而終”，這次調(diào)控也將會是空調(diào)，地產(chǎn)大佬們大手筆拋售名下物業(yè)有些“操之過急”。不如耐心等待房地產(chǎn)調(diào)控松綁那一天。
事實上，歷次房地產(chǎn)調(diào)控失效的主要原因是：一方面，土地財政對地方政府收入影響較大，地方政府嚴重依賴于土地財政。而歷次在打擊房地產(chǎn)過后，土地市場價格開始回落，地方政府也只能放松對房地產(chǎn)的調(diào)控。
另一方面，房地產(chǎn)業(yè)涉及到下游七八十個產(chǎn)業(yè)的興衰，一旦房地產(chǎn)走下坡路，就會殃及其他產(chǎn)業(yè)，更會影響當?shù)谿DP的增速。為了不讓GDP增速過快回落，地方政府通常也不太愿意對房地產(chǎn)狠下重手。
不過，筆者認為，中國經(jīng)濟增長雖然還不能離開房地產(chǎn)的支撐，但隨著互聯(lián)網(wǎng)、高端制造業(yè)、消費電子等新興行業(yè)對經(jīng)濟增長的作用越來越明顯，房地產(chǎn)的地位已大不如前。而地產(chǎn)大佬們長期與各級政府打交道，商業(yè)嗅覺敏感，他們肯定早已感受到“變天”征兆。那么，王健林和潘石屹為啥要大規(guī)模拋售物業(yè)呢?
首先，商業(yè)地產(chǎn)的白銀時代已經(jīng)到來。過去無論是王健林、潘石屹，還是李嘉誠都在商業(yè)地產(chǎn)上發(fā)家致富。但是他們這幾年發(fā)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)從黃金期轉(zhuǎn)向白銀時代。拿萬達來說，不僅是萬達商城的店鋪空置率畸高，而且萬達商城的投資回報率也下滑的很歷害。針對這些“食之無味，棄之可惜”的地產(chǎn)物業(yè)，王健林自然心有不甘，只能將名下微利甚至不賺錢的項目出售。
再者，政府要民間控制杠桿率，王健林和潘石屹必會積極響應。雖然，萬達地產(chǎn)和SOHO中國的負債率與同行相比都不算高，但是兩位大佬在大規(guī)模出售名下物業(yè)后均表示，將企業(yè)向輕資產(chǎn)型轉(zhuǎn)化。實際上，王健林和潘石屹都將不太賺錢的物業(yè)拋售之后，拿一部分資金去償還即將到期的債務。如此可進一步降低負債率。同時，對王健林來說，此舉也能促進萬達地產(chǎn)早日上市。
從目前形勢來看，監(jiān)管者對地產(chǎn)商們的融資愈加趨嚴。監(jiān)管單位已切斷地產(chǎn)商主要融資來源，上海證交所提高地產(chǎn)商發(fā)債的門檻后，地產(chǎn)商就沒有在上海證交所發(fā)債。2018年，地產(chǎn)行業(yè)還有279億美元的債券到期，資金緊張由此可見一斑。為此，資金鏈比較緊張的地產(chǎn)企業(yè)提前甩賣旗下資產(chǎn)，也是為了應付即將到來的兌付危機。
最后，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型時代已經(jīng)開啟?？梢灶A見，未來房地產(chǎn)行業(yè)的集中度會越來越高，即便到了今天，中國房地產(chǎn)行業(yè)的集中度相比美國等發(fā)達國家，還是比較低的。而隨著大量中小房地產(chǎn)企業(yè)要么被大型房企業(yè)兼并，要么因經(jīng)營不善直接倒閉。只有不斷做大做強的地產(chǎn)企業(yè)，將會開始考慮如何轉(zhuǎn)型。
比如，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與文化、旅游、休閑、養(yǎng)老等行業(yè)的融合，也會衍生出不少投資機會。就在今年年初，王健林就在萬達工作報告中，明確指出要加大旅游投資。而且，在互聯(lián)網(wǎng)時代，隨著人工智能、大數(shù)據(jù)、與計算等新興行業(yè)的發(fā)展，未來房地產(chǎn)開發(fā)將更多的融入到智能家居、智能辦公室等。
王健林、潘石屹、李嘉誠這三位國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的大佬，紛紛拋售旗下物業(yè)，這既說明了國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)從暴利的黃金期變?yōu)榘足y階段，商業(yè)地產(chǎn)的已經(jīng)變天。也暗示了大佬們希望通過出售資產(chǎn)，降低債務規(guī)模，并對房企進行輕資產(chǎn)化運作。更關鍵的是，大型房地產(chǎn)企業(yè)開始轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)業(yè)的大兼并、大選牌時代已經(jīng)到來。
資訊編輯：中國財富500強（nwh.org.cn）
