這是一次五家巨頭參與的戰(zhàn)略合作，萬達集團將之定義為“全球互聯(lián)網(wǎng)公司和實體商業(yè)巨頭之間最大的單筆戰(zhàn)略投資之一”。
1月29日晚間，萬達集團官網(wǎng)發(fā)布公告，騰訊控股作為主發(fā)起方，聯(lián)合蘇寧、京東、融創(chuàng)與萬達商業(yè)在北京簽訂戰(zhàn)略投資協(xié)議，計劃投資約340億元人民幣，收購萬達商業(yè)香港H股退市時引入的投資人持有的約14%股份。
據(jù)了解，上述投資人的具體投資額及持股比例為：騰訊投資100億元，占股4.12%;蘇寧和融創(chuàng)中國分別投資95億元，持股比例3.91%;京東投資50億元，持股比例為2.06%。根據(jù)此次交易，萬達商業(yè)的估值被確定在2430億元。
2016年9月，萬達商業(yè)完成私有化，在H股退市。根據(jù)彼時萬達方與參與私有化投資人簽署的對賭協(xié)議，萬達商業(yè)承諾不遲于2018年8月31日在A股IPO，否則萬達集團需向投資人回購全部股權(quán)，且承擔(dān)10%~12%的年息。此刻，距離上述對賭的時間期限已只剩下7個月，可以說留給王健林的時間不多了。
所謂事緩則圓，此時通過股權(quán)置換的方式，換了一批新股東進來，不僅可能形成的巨額海外負債將全部清償，萬達商業(yè)IPO的緊迫感也會大大紓解。
“這是老王的一箭三雕”，萬達內(nèi)部人士告訴《中國企業(yè)家》，此次交易的目的，除了解決海外負債，重新上市之外，萬達商業(yè)還將聯(lián)合騰訊等進軍新消費領(lǐng)域。
王健林可以喘口氣了
于萬達商業(yè)私有化時，要收購約14%港股流通股的總代價為344.5億港元，對比今天招募的投資總額340億元人民幣，可見萬達方不僅償還了前投資人的本金，還給付了足額的利息。
這當(dāng)然不是一個理想的結(jié)果，如若萬達商業(yè)可以如期在A股IPO，那才叫皆大歡喜。雖然時間窗口只剩下7個月，但畢竟還有7個月，王健林怎么就篤定這個理想結(jié)局無法實現(xiàn)?至少，從排隊審核情況來看，實現(xiàn)上述目標(biāo)的時間是充裕的。
證監(jiān)會1月25日披露的IPO在審企業(yè)名單顯示，目前萬達商業(yè)在上交所IPO企業(yè)中排名70位，審核進展顯示情況為“已反饋”。按照目前上市審核的節(jié)奏，每個月約20家企業(yè)，及至2018年8月末，萬達商業(yè)完全有可能站到發(fā)審委委員的對面。
但上會不見得就能過會，至少從目前的情況來看，萬達商業(yè)順利過會的可行性很小。最近一段時間，發(fā)行審核“槍斃”的概率非常高，上個月甚至達到了18家企業(yè)只通過了3家。如果一直延續(xù)這樣的通過率，王健林大概率要在幾個月后突擊準(zhǔn)備三百多個億。
一位保薦代表人向記者陳述他的觀點，由于2017年萬達經(jīng)歷了很多的困難，也身負不少非議，這些都很有可能成為影響其過會的負面因素。
與其臨時抓瞎，不如早做打算，“萬達商業(yè)A股退市資金有了可靠方案”，王健林在不久前的萬達年會上表示。
另外，如無合理的理由，已然排隊前列的萬達商業(yè)，必然要上發(fā)審會走一遭，若上市計劃被否，則至少6個月之后才可以重新申報。但騰訊、蘇寧、融創(chuàng)、京東的加入，令萬達商業(yè)的股東名單煥然一新，該公司完全可以這個理由，撤下上市申請，及至合適的時候，重新提報材料，而這個重新提報的時間點則完全不受限制。這大概就是萬達內(nèi)部人士所說的“重新上市”。
在關(guān)于此次交易的公告中，萬達集團表示，引入新的戰(zhàn)略投資者后，萬達商業(yè)將更名為萬達商管集團，各方將推動萬達商管盡快上市。
商業(yè)歸商管，地產(chǎn)歸地產(chǎn)
實際上，在萬達年會的演講中，王健林已經(jīng)透露了對萬達商管的籌謀——成為一個純粹的商業(yè)物業(yè)持有和運營管理商。王坦言，這樣做的目的之一是為了商管公司有更高的市場估值。如果公司里有房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，那么就會被歸到房地產(chǎn)企業(yè)里(房地產(chǎn)企業(yè)的平均市盈率較低)。
讓萬達商業(yè)去地產(chǎn)化，變得更輕，是萬達集團最近幾年一直在努力的方向。2017年，萬達商業(yè)向融創(chuàng)中國出售了13個文旅資產(chǎn)包，向富力地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓了73家酒店，其主要目的就是為了減少重資產(chǎn)項目的比重。但就2017年而言，萬達商業(yè)的收入構(gòu)成中，房地產(chǎn)收入的占比仍然很高，達到831.7億元，而租金收入則為255.2億元。
在更名萬達商管之后，王健林決定徹底改變這家公司的收入構(gòu)成。根據(jù)萬達集團2018年的工作目標(biāo)，萬達商管計劃實現(xiàn)總收入366.4億元，其中租金收入達到326.8億元。一家名為地產(chǎn)集團的新公司，將負責(zé)消化商管集團的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，但利潤將歸商管集團。結(jié)合萬達昨天的公告，整個消化周期將在1~2年間。
在剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)后，萬達商管能夠徹底成為一家輕資產(chǎn)公司嗎?非也，因為萬達廣場本身就是非常重的資產(chǎn)，截至2017年末，全部開業(yè)的236個萬達廣場中，210個由萬達持有，據(jù)王健林表述，這塊的資產(chǎn)，即使按照成本計算都是幾千億的規(guī)模。
當(dāng)然萬達近幾年一直在推動輕資產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)模式，由于王健林對于萬達廣場的規(guī)模目標(biāo)為1000家，未來在增量空間里，騰挪輕重資產(chǎn)比重的機會很大。按照王的期許，新的商管公司將是以輕資產(chǎn)為主、重資產(chǎn)持有為輔的企業(yè)?！拔覀冏隽斯灸M報表，負債率也非常低，可說是一個非常優(yōu)秀的公司?！蓖踅×衷谀陼媳硎尽?/p>
對于萬達商管來說，成為一家純粹的商業(yè)物業(yè)持有和運營商，不僅有助于提高公司估值，更有利于未來順利通過IPO審核，要知道現(xiàn)在地產(chǎn)公司是很難在A股上市的。但從萬達集團的工作安排來看，該集團并不會真正放棄房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，畢竟這項業(yè)務(wù)萬達已經(jīng)做了很多年，各方面都駕輕就熟。根據(jù)王健林介紹，除了商管公司剝離的地產(chǎn)業(yè)務(wù)之外，地產(chǎn)集團還將開發(fā)萬達廣場重資產(chǎn)，也不排除純粹搞一些住宅開發(fā)?！凹瘓F給了新成立的地產(chǎn)集團一個債務(wù)上限，這個上限是很低的，地產(chǎn)集團就是在負債上限下考慮業(yè)務(wù)發(fā)展，不要求做多大規(guī)模?！蓖踅×直硎?。
為什么是騰蘇京融
這是一次五家巨頭參與的戰(zhàn)略合作，萬達集團將之定義為“全球互聯(lián)網(wǎng)公司和實體商業(yè)巨頭之間最大的單筆戰(zhàn)略投資之一?！憋@然，資金交易只是整個合作中的一部分，大家坐到一起還有更深層次的目的。
作為交易對手的騰訊、蘇寧、京東和融創(chuàng)中國四家，融創(chuàng)中國與萬達的淵源最深。在轟動一時的萬達資產(chǎn)交易案中，王健林只找了融創(chuàng)中國董事長孫宏斌，因為孫宏斌行事作風(fēng)十分爽快。在該交易案實質(zhì)開展過程中，老孫確實也不辱老王的期待，以高于原計劃100個億的價格，接手了萬達文旅資產(chǎn)包，以使得萬達在整體交易中沒有折價。
通過2017年的一系列收購，孫宏斌搭建了一個圍繞美好生活的業(yè)務(wù)體系，即住融創(chuàng)的房子，看樂視的電視，出門去萬達城玩。現(xiàn)在，可能還要加上去萬達廣場購物。
一個非常有意思的現(xiàn)象是，騰訊和京東本為一個體系，而蘇寧則與阿里交叉持股，騰訊和阿里的身影同時出現(xiàn)在一場交易里，本身就十分罕見。更直觀的沖突在于，京東與蘇寧是短兵相接的競爭對手。顯然，萬達商管具有足夠的吸引力，讓騰訊、京東和蘇寧都不糾結(jié)了。
針對此次合作，京東相關(guān)人士表示，三方的合作將不僅僅限于投資，騰訊、京東、萬達是無界零售下知人、知貨、知場的完美組合，三方將共同用智能化技術(shù)為線下零售重構(gòu)成本、效率和體驗，共創(chuàng)價值。
根據(jù)京東方面的介紹，此次騰訊和京東將在線上運營、用戶數(shù)據(jù)、移動支付、消費金融、倉儲物流、云業(yè)務(wù)等領(lǐng)域與萬達商業(yè)展開全方位合作。此外，京東和萬達的合作，是線上和線下的融合，有助于品牌商覆蓋國內(nèi)的主力消費群體。
早在2015年，蘇寧便與萬達簽署了連鎖發(fā)展戰(zhàn)略合作協(xié)議，這兩家企業(yè)的互補性是非常明顯的，一個要在3年內(nèi)將門店擴展到2萬家，有大量租賃物業(yè)的需求;一個要實現(xiàn)1000家萬達廣場，又有大量出租房源。
與此同時，蘇寧方面介紹，此次交易是雙方在商業(yè)運營領(lǐng)域合作的升級版。雙方將在原有開展的物業(yè)租賃合作的基礎(chǔ)上，推進在商業(yè)物業(yè)、會員數(shù)據(jù)、金融服務(wù)、倉儲物流、物資采購等業(yè)務(wù)領(lǐng)域的全面合作，共同推進“智慧零售”。
萬達集團的公告透露，騰訊將推進與萬達旗下網(wǎng)絡(luò)科技集團的戰(zhàn)略合作。王健林應(yīng)該對萬達網(wǎng)科是不滿意的，2017年該公司未實現(xiàn)全年收入目標(biāo)。前不久已經(jīng)傳出，萬達網(wǎng)科要進行業(yè)務(wù)整體轉(zhuǎn)型，暫?，F(xiàn)有業(yè)務(wù)，出售與IBM合作的萬達云項目。
在年會上，王健林坦言：“我曾經(jīng)犯的一個錯誤，就是給了曲德君太多的錢，我跟一些企業(yè)家討論，他們說當(dāng)初網(wǎng)科少給點錢，定個投資上限就好了?？磥礤X不能給得太多。不是說網(wǎng)科沒有做出成績，這一次跟別人合作談判，使我和團隊對網(wǎng)科有了全新認識，他們開發(fā)了一些有用的東西，只是這些東西有培育期，還不能馬上被資本市場接受。原來方向也有偏差，老想大規(guī)模來做，如果就為萬達廣場、旅游度假區(qū)研發(fā)，可能早就整出名堂了?！?/p>
1月初的年會上，王健林已經(jīng)透露，會成立新網(wǎng)科公司，并引入世界級的互聯(lián)網(wǎng)巨頭，他用這個消息“點”了網(wǎng)科的員工?，F(xiàn)在看來他說的就是騰訊。
而早在2014年8月，萬達、騰訊、百度曾共同出資在香港注冊成立一家電商公司，一期總投資額50億元，其中萬達持股70%，騰訊和百度各持股15%，計劃五年投資200億。該公司就是飛凡，外界習(xí)慣稱之為“騰百萬”。可惜，到了2016年，騰百萬基本無人提及。萬達也承認騰百萬失敗。
萬達畢竟是萬達，這家全球最大的商用物業(yè)企業(yè)在公告中強調(diào)，它將保持線上線下融合發(fā)展的主導(dǎo)權(quán)。
