潘利群認(rèn)為，供給側(cè)改革將指引中國房地產(chǎn)進(jìn)入“鍍金時代”，同時開啟中國城市發(fā)展的“鍍金時代”。一位在臺下認(rèn)真聽完潘利群演講的經(jīng)濟(jì)學(xué)家私下稱，這是一篇精心準(zhǔn)備的演講。
不同性質(zhì)的市場主體有著不同的生存哲學(xué)。當(dāng)房地產(chǎn)已經(jīng)不再是土地紅利的盛宴，不管是央企、國企還是民營企業(yè)都開始思考他們未來的生存方向。而國企的生存哲學(xué)或許在于控制風(fēng)險之下尋找更穩(wěn)健的機(jī)遇。
潘利群在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道獨家專訪時透露，行業(yè)整合是大趨勢。在這種背景下，作為國有獨資企業(yè)，首開集團(tuán)將加快整體上市步伐，改造成一級混合所有制企業(yè)。未來新型業(yè)務(wù)將發(fā)力在城市復(fù)興和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)方面，傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)將進(jìn)一步深耕境內(nèi)外資產(chǎn)。
“我們對土地成本這么高也有困惑”
全國房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生在論壇現(xiàn)場演示了一張“2015年8.7萬億商品房銷售額分解”圖表。其中顯示，“銷售額中，企業(yè)所得稅占到8%，開發(fā)商收益占到30%-40%。60%-70%是政府的收益?！?/p>
聶梅生表示，“如果現(xiàn)在所有的改革或者是供給側(cè)改革，全部是沖著開發(fā)商的30%-40%，而土地成本壓不下來，房價肯定會上去?！?/p>
潘利群認(rèn)為，針對本輪改革，國家提出了“去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板”五大任務(wù)，任務(wù)之首是“去產(chǎn)能”。“產(chǎn)能”是已經(jīng)投入的生產(chǎn)能力，“庫存”是已經(jīng)完結(jié)的生產(chǎn)過程，它們都無法從根本上改變形態(tài)，新增資源也就無法很匹配地投入利用。所以在理解上，應(yīng)當(dāng)調(diào)換一下順序，先有“補(bǔ)短板、降成本”，然后才是“去產(chǎn)能、去杠桿、去庫存”。
對于土地成本居高不下，潘利群稱，作為房地產(chǎn)市場的競爭主體，他們也有困惑?！霸趯嶋H運作中，我們也不希望土地成本這么高。房價越來越高，這并不利于未來行業(yè)健康發(fā)展?！?/p>
近期，有傳聞稱，住建部部長陳政高親自主持，分別與萬科、融創(chuàng)等房企董事長會談，對2016年樓市和去化及存量壓力進(jìn)行摸底，為下一步政策調(diào)整支招。潘利群認(rèn)為，如果政府能夠在土地招拍掛方面進(jìn)行調(diào)整，對改變房價成本的構(gòu)成做一些調(diào)整，可能使市場相對理性。但房地產(chǎn)調(diào)控的“因城施控”整體基調(diào)已經(jīng)確定，應(yīng)該不會有全國性的重大、強(qiáng)有力的調(diào)控措施。
潘利群認(rèn)為，過去，中國房地產(chǎn)的繁榮是中國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的成果。如今，中國房地產(chǎn)市場告別了暴利和非理性的增長模式，回到了正常商業(yè)邏輯上，這是任何競爭性經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域必然經(jīng)歷的成長階段，也是市場化資源配置的結(jié)果。但不可否認(rèn)的是，在任何國家、任何時期，房地產(chǎn)都是一股重要的經(jīng)濟(jì)力量，它的作用可能在有些時候被夸大，但是，它與宏觀經(jīng)濟(jì)的高關(guān)聯(lián)度是毋庸置疑的，這是對房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)地位總的認(rèn)識，有了這個認(rèn)識，才能在大周期切換時保持定力，更好認(rèn)清現(xiàn)狀，進(jìn)而分析問題、解決問題。
基于此，他建議決策層在出臺各項調(diào)控措施的同時，各種配套措施同時落地，從而達(dá)到市場穩(wěn)定的格局。比如，針對去庫存城市，出臺一些刺激市場變化的配套政策;而針對一線和熱點二線城市，從土地招拍掛環(huán)節(jié)已經(jīng)調(diào)整，政府在宏觀層面把供給重點放在解決民生，提升城市質(zhì)量方面。供應(yīng)的土地回歸保障、居住屬性。
而回歸到房企層面，潘利群認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)要在競爭性的城市格局里，找準(zhǔn)定位、做好產(chǎn)品、贏得市場，供給側(cè)改革是很好的時機(jī)，它促發(fā)房企重新找尋立業(yè)之本。這就要求房企在形勢轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵時期，認(rèn)清當(dāng)前行業(yè)的主要特征：其一是，土地價格高企，開發(fā)成本居高不下。2015年，中國土地市場價格創(chuàng)下歷史新高，一線城市、熱點二線城市，面粉貴過面包，普遍邁入豪宅化、高端化。其二，城市與行業(yè)集中度越來越高。全國35個重點城市占銷售額比重超過50%，一線城市在35個重點城市占比超過40%，其中排名前十房企銷售額占全國市場接近五分之一。
城市更新機(jī)遇
潘利群關(guān)注的重點在于他認(rèn)識到市場的另外一個重要現(xiàn)象，“城市建筑總量較大，總體平衡，結(jié)構(gòu)不均衡。全國城鎮(zhèn)住宅存量超過250億平方米，城市之間分布不均衡，與人口密度不匹配，建筑質(zhì)量參差不齊，大量建筑將進(jìn)入舊改危改范疇?！?/p>
基于這些判斷，他分析了供給側(cè)改革的著力點。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者對這些論點提煉整理如下：第一，中國房地產(chǎn)市場逐漸進(jìn)入二手房主導(dǎo)的時代?！皠傂琛敝饾u轉(zhuǎn)向二手房市場，新房市場的比重越來越低。第二，中國居民收入差距較大。收入前20%家庭的平均收入是后20%家庭的6倍。這最高和最低收入的40%人口，將是新房市場的重心。中高端住宅針對前20%的人，這是房企的經(jīng)濟(jì)屬性決定的，為后20%的人口建造保障房，這是房企應(yīng)當(dāng)踐行的責(zé)任，保障房問題不解決，2億農(nóng)民工就很難穩(wěn)妥地進(jìn)城。第三，中國人居改善的需求是持續(xù)的、長久的。中國房地產(chǎn)行業(yè)本身成長空間較大。第四，中國住房總量巨大，區(qū)域結(jié)構(gòu)性過剩與有效供給不足并存。第五，解決“城市病”問題，中國城市將迎來新一輪的建設(shè)熱潮。為解決城市內(nèi)澇、環(huán)境污染、交通擁堵、垃圾圍城、水資源短缺等問題，智慧城市、海綿城市、地下管廊建設(shè)、軌道交通建設(shè)與空氣、水、土壤治理等重大工程，每一項年投入都達(dá)萬億元。這些都存在房地產(chǎn)行業(yè)參與的可能性。第六，中國城市邊界擴(kuò)張已經(jīng)接近極限，建成區(qū)的更新和再開發(fā)將成為房地產(chǎn)發(fā)展的主線。
潘利群認(rèn)為，在建設(shè)城市群的發(fā)展思想指引下，在城市群內(nèi)部，重新規(guī)劃土地功能，調(diào)整規(guī)劃指標(biāo)，實現(xiàn)精明集約的用地格局，提高用地結(jié)構(gòu)多樣化水平，確保核心城市的核心功能用地需求，增進(jìn)城市功能多樣化。為北京、上海、深圳等城市，松綁居住和交通用地占比，或許能極大地緩解“大城市病”，這也是房地產(chǎn)供給側(cè)改革的重要工作。
也就是說，首開集團(tuán)認(rèn)為房地產(chǎn)未來的空間在于城市更新。
潘利群告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，他認(rèn)為城市更新方面的規(guī)模不會小于目前房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的規(guī)模。首開已經(jīng)開始嘗試把資源配置放在一些城市復(fù)興領(lǐng)域。比如棚戶區(qū)改造。
“一般一個棚戶區(qū)改造的總投資都在百億以上，比房地產(chǎn)開發(fā)的增量要大。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)已經(jīng)不再暴利，利潤空間實際已經(jīng)很低。而棚戶區(qū)改造的利潤并不會低于平均收益?！?/p>
華高萊斯的董事總經(jīng)理李忠也曾對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，2015年后所有一二線城市都將進(jìn)入“內(nèi)向增長”階段。舊城更新，必然成為城市發(fā)展的新增長點。
住建部政策研究中心主任秦虹的預(yù)測是，中國房地產(chǎn)正在步入存量房時代。一個重要指標(biāo)是，一座城市的房屋供應(yīng)(住宅、非住宅)存量房交易量已經(jīng)超過新房交易量。
